Zobacz także inne nasze ARTYKUŁY

Literatura:

Minister Infrastruktury, Rozporządzenie z dnia 6 listopada 2008 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku, Dz.U. 2008 nr 201 poz. 1238.

Minister Infrastruktury i Rozwoju, Rozporządzenie z dnia 3 czerwca 2014 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej, Dz.U. 2014 poz. 888.

Minister Infrastruktury i Budownictwa, Rozporządzenie z dnia 27 lutego 2015 r., Dz.U. 2015 poz. 376.

Minister Rozwoju i Technologii, Rozporządzenie z dnia 28 grudnia 2022 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie świadectw charakterystyki energetycznej, Dz.U. 2022 poz. 2859.

Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, Dz.U. 2021 poz. 497 z późn. zm.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków, https://rejestrcheb.mrit.gov.pl

zdjęcia z platformy: https://pl.freepik.com/

Wraz z rosnącymi kosztami energii i rosnącą świadomością ekologiczną, coraz większe znaczenie przy zakupie mieszkania lub domu ma jego efektywność energetyczna. Kluczowym dokumentem, który pozwala ją ocenić, jest świadectwo charakterystyki energetycznej. Choć dokument ten funkcjonuje w polskim prawie od 2009 roku, to dopiero w 2023 r. wprowadzono rzeczywisty obowiązek jego przekazywania nabywcom. W tym artykule przyjrzymy się, jak zmieniały się przepisy, jakie wskaźniki powinno zawierać świadectwo oraz jak je czytać i na co zwracać uwagę przy zakupie nieruchomości.

Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej – od kiedy i dla kogo?

Pierwsze przepisy nakładające obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej wprowadzono w Polsce w 2009 roku. Dotyczyły one głównie właścicieli nowo oddawanych budynków i lokali, a później także tych, którzy zamierzali sprzedać lub wynająć nieruchomość. Przez wiele lat jednak obowiązek ten był czysto formalny – nie przewidywano skutecznych sankcji za jego brak, a świadectwa rzadko trafiały do rąk kupujących.

Dopiero nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku, wprowadziła egzekwowalny obowiązek przekazania świadectwa kupującemu lub najemcy – pod rygorem grzywny do 5 000 zł. Od tego momentu każdy sprzedający i deweloper musi dysponować aktualnym świadectwem i przekazać je nabywcy jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

Poniższa tabela przedstawia podsumowanie zmian przepisów w czasie:

Minimalne wskaźniki efektywności energetycznej – jakie obowiązują i gdzie je znaleźć?

Najważniejszym parametrem zawartym w świadectwie jest wskaźnik EP (energia pierwotna). Wskaźnik ten informuje, ile nieodnawialnej energii zużywa budynek w ciągu roku, w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Im niższa jego wartość, tym budynek jest bardziej energooszczędny i mniej kosztowny w eksploatacji.

Od 2021 roku obowiązują zaostrzone normy, zgodnie z którymi wskaźnik EP nie może przekraczać:

• 70 kWh/m²/rok dla budynków jednorodzinnych,

• 65 kWh/m²/rok dla budynków wielorodzinnych.

Wcześniej dopuszczalne wartości były wyższe, co oznacza, że starsze budynki mogą mieć wyższy EP, ale nie łamią tym samym obowiązujących wówczas przepisów.

Poniższa tabela prezentuje zmiany w czasie:

Jak czytać świadectwo i na co zwrócić uwagę kupując nieruchomość?

Analiza świadectwa charakterystyki energetycznej powinna być elementem każdego zakupu mieszkania lub domu – podobnie jak przegląd techniczny samochodu przed jego zakupem. Oprócz wskaźnika EP warto zwrócić uwagę na kilka innych elementów, które powiedzą nam więcej o jakości budynku i potencjalnych kosztach jego użytkowania.

Przede wszystkim należy spojrzeć na powierzchnię użytkową budynku lub lokalu, ponieważ to do niej odnosi się większość wskaźników energetycznych. Dane te można porównać z informacjami z umowy deweloperskiej – rozbieżności mogą świadczyć o błędnym sporządzeniu świadectwa lub nawet niezgodności z projektem.

Kolejny element to opis systemów grzewczych i źródeł energii. Deweloperzy często deklarują zastosowanie nowoczesnych rozwiązań – jak pompy ciepła, wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła (rekuperację) czy instalacje fotowoltaiczne. Te technologie powinny być uwzględnione w świadectwie – ich brak może oznaczać, że w rzeczywistości ich nie zastosowano lub zostały zamienione na tańsze rozwiązania.

Ważną informacją jest również klasa energetyczna budynku, którą znajdziemy zwykle na początku świadectwa – przypomina skalę energetyczną znaną z lodówek czy pralek (od A+ do G). Dobrze, jeśli budynek posiada klasę A lub B – oznacza to zgodność z aktualnymi standardami.

Na końcu dokumentu znajdują się dane osoby sporządzającej świadectwo – imię, nazwisko, numer uprawnień oraz data wydania. Dokument jest ważny przez 10 lat, chyba że w międzyczasie dokonano modernizacji budynku. Warto również upewnić się, że świadectwo zostało sporządzone przez osobę uprawnioną – można to sprawdzić w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków pod adresem: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl. Wystarczy wpisać numer świadectwa lub dane osoby je sporządzającej.

Ostatnim, ale nie mniej ważnym elementem, są zalecenia modernizacyjne – nawet dla nowo oddanych budynków. Zdarza się, że projekt nie spełnia w pełni oczekiwań energooszczędności i zawarte są w nim sugestie poprawy (np. dodatkowa izolacja, zmiana źródła ciepła). To sygnał, że warto uważnie przyjrzeć się, czy inwestycja rzeczywiście jest tak efektywna, jak deklaruje sprzedający.

Czym są klasy energetyczne budynków? 

Klasa energetyczna określa, ile energii pierwotnej (EP) zużywa budynek w ciągu roku na 1 m² powierzchni użytkowej. Jest to graficzne przedstawienie wartości wskaźnika EP (czyli zapotrzebowania budynku na nieodnawialną energię, np. z węgla, gazu, ropy).

Polskie przepisy nie wprowadzają sztywnego przypisania konkretnych wartości EP do klas (tak jak w przypadku urządzeń AGD). Klasa energetyczna na świadectwie jest przypisywana na podstawie porównania z budynkiem referencyjnym – czyli takim, który spełnia aktualne wymagania WT (Warunki Techniczne).

Uproszczony podział wygląda orientacyjnie tak (na podstawie praktyki rynkowej i interpretacji danych z wielu świadectw):

Dlaczego jeden budynek ma klasę A, a inny G?

To zależy od kilku czynników:

• Rodzaj źródła energii

  • Budynki z pompą ciepła, panelami PV, rekuperacją – mają niski EP → klasa A lub B.

  • Budynki z ogrzewaniem gazowym, olejowym lub elektrycznym – wyższy EP → klasa C, D lub niższa.

• Izolacja termiczna

  • Dobrze ocieplone budynki mają mniejsze straty ciepła i niższe zużycie energii.

• Wentylacja

  • Wentylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła znacząco poprawia efektywność (niższy EP).

• Rok budowy i standardy WT

  • Budynki sprzed 2000 roku zwykle mają klasy D–G.

  • Budynki z lat 2017+ projektowane wg aktualnych WT mają klasy A–B.

Podsumowując:

• Klasa A oznacza bardzo dobrą efektywność energetyczną – niskie rachunki i nowoczesne technologie.

• Klasa G to sygnał ostrzegawczy – wysokie zużycie energii i potencjalnie duże koszty eksploatacji.

• Klasa zależy głównie od rodzaju ogrzewania, izolacji oraz standardów budowy.

• Nie ma jednej sztywnej tabeli przypisującej EP do klas – klasy wylicza się względem budynku referencyjnego.

Podsumowanie

Świadectwo charakterystyki energetycznej to nie tylko obowiązkowy dokument formalny – to także praktyczne źródło wiedzy o tym, jak będzie się mieszkać w danym budynku. Zawarte w nim informacje mogą pomóc przewidzieć przyszłe koszty utrzymania, zużycie energii, a także ewentualne potrzeby modernizacji.

Kupując mieszkanie od dewelopera lub z rynku wtórnego, warto świadomie analizować świadectwo: porównać wskaźnik EP z obowiązującymi normami, zweryfikować zastosowane systemy grzewcze i źródła energii oraz sprawdzić, kto dokument sporządził i czy rzeczywiście ma do tego uprawnienia. Taka analiza może uchronić kupującego przed niepotrzebnymi kosztami w przyszłości – zarówno finansowymi, jak i środowiskowymi.

Masz pytania dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej albo inne?

Napisz do nas :)

Zajmujemy się odbiorami technicznymi mieszkań i domów od dewelopera. Sprawdzimy twoje mieszkanie, a także doradzimy w kwestiach remontowo-budowlanych. Wykonujemy termowizję, a także detekcję. Dostaniesz od nas dokładny raport z odbioru mieszkania. Pomagamy przy wadach ukrytych na warunkach rękojmi od dewelopera. 

Firma

Info

696 016 296

odbiory.com.pl@outlook.com

Poznań, Piła, Swarzędz, Konin, Kutno, Września, Plewiska, Luboń, Gniezno, Wągrowiec 

i okolice!

Polityka prywatności

696 016 296