Zobacz także inne nasze ARTYKUŁY

Literatura

Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93).

 

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2021 poz. 1177).

 

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414).

 

M. Lemke, Rękojmia i gwarancja w obrocie nieruchomościami, Warszawa: Wolters Kluwer, 2023.

 

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Warszawa: C.H. Beck, 2024.

 

zdjęcia z platformy: https://pl.freepik.com/

14 lipca 2025

Rękojmia – kiedy można ją utracić? Co mówi ustawa deweloperska i inne akty prawne?

Kupując mieszkanie lub dom od dewelopera, nabywca zyskuje ochronę prawną w postaci rękojmi. To ważny instrument prawny, który zabezpiecza interesy konsumenta, umożliwiając zgłoszenie wad fizycznych i prawnych nieruchomości w określonym czasie. W praktyce jednak wiele osób nie wie, kiedy i w jakich sytuacjach można tę rękojmię utracić – szczególnie po dokonaniu zmian w instalacjach lub układzie funkcjonalnym lokalu.

 

Czym jest rękojmia?

 

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, a dokładniej art. 556–576, sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedana rzecz (w tym przypadku lokal) ma wadę fizyczną lub prawną. W przypadku lokali mieszkalnych wadą fizyczną mogą być np. nieszczelne okna, zawilgocone ściany, nieszczelna instalacja sanitarna czy niedziałająca wentylacja.

Rękojmia obowiązuje przez 5 lat od dnia wydania nieruchomości – to czas, w którym nabywca może zgłaszać usterki i domagać się ich usunięcia.

Podstawa prawna

  • Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) – art. 556 i następne.

  • Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2021 poz. 1177) – tzw. nowa ustawa deweloperska.

  • Ustawa Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414 z późn. zm.).

 

Czy można utracić rękojmię?

 

Tak. Istnieją sytuacje, w których nabywca może stracić uprawnienia z tytułu rękojmi – zwłaszcza wtedy, gdy wprowadzi zmiany w lokalu po jego odbiorze. Dotyczy to przede wszystkim ingerencji w:

  • instalację elektryczną (np. zmiana lokalizacji gniazdek, podłączenie nowych obwodów),

  • instalację wodno-kanalizacyjną (np. przesuwanie odpływów, montaż nowych podejść),

  • wentylację (np. likwidacja kratek lub montaż wentylatorów),

  • ogrzewanie (np. wymiana grzejników lub ich demontaż).

Zgodnie z art. 556 §1 Kodeksu cywilnego, sprzedawca odpowiada za wady, które istniały w chwili wydania rzeczy. Jeżeli więc wada powstaje później na skutek modyfikacji dokonanych przez kupującego – deweloper nie ponosi za nią odpowiedzialności.

Co więcej, art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego mówi, że:

„Strony mogą w drodze umowy wyłączyć lub ograniczyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi, jednak ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę.”

Oznacza to, że nabywca traci rękojmię w zakresie, w którym sam wpłynął na działanie nieruchomości w sposób nieprawidłowy lub niezgodny z projektem. Zmiany wprowadzone bez zachowania sztuki budowlanej mogą również prowadzić do utraty gwarancji producentów materiałów lub urządzeń.

 

Czy deweloper może odrzucić zgłoszenie?

 

Tak – ale tylko wtedy, gdy wykaże, że wada:

  • nie istnieje, lub

  • wynika z winy użytkownika, albo

  • nie mieści się w definicji wady fizycznej, czyli nie obniża wartości użytkowej lub funkcjonalnej nieruchomości.

W praktyce deweloperzy korzystają z możliwości odrzucenia zgłoszenia, zwłaszcza jeśli usterka powstała na skutek przeróbek.

 

Podsumowanie

 

Rękojmia jest silnym narzędziem prawnym chroniącym kupujących mieszkania. Jednak aby skutecznie z niej korzystać, należy wiedzieć, że:

  • nie obejmuje szkód spowodowanych przez samego nabywcę,

  • jej utrata może nastąpić przy nieprawidłowej ingerencji w instalacje lub konstrukcję,

  • warto dokumentować stan lokalu przy odbiorze i unikać samodzielnych przeróbek bez konsultacji ze specjalistami.

 

Masz pytania na ten lub inny temat? Napisz do nas :)

Zajmujemy się odbiorami technicznymi mieszkań i domów od dewelopera. Sprawdzimy twoje mieszkanie, a także doradzimy w kwestiach remontowo-budowlanych. Wykonujemy termowizję, a także detekcję. Dostaniesz od nas dokładny raport z odbioru mieszkania. Pomagamy przy wadach ukrytych na warunkach rękojmi od dewelopera. 

Firma

Info

696 016 296

odbiory.com.pl@outlook.com

Poznań, Piła, Swarzędz, Konin, Kutno, Września, Plewiska, Luboń, Gniezno, Wągrowiec 

i okolice!

Polityka prywatności

696 016 296