Zobacz także inne nasze ARTYKUŁY

Literatura:

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2021 poz. 1177)

Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, art. 556–576

PN-ISO 9836:2015-12 – Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych

PN-EN 18202:2015 – Tolerancje w budownictwie – Wymagania dotyczące płaskości i równości powierzchni

Wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa z dnia 2.03.2022 r., sygn. akt II C 3802/21

zdjęcia z platformy: https://pl.freepik.com/

Odbiór techniczny mieszkania lub domu to moment, w którym nabywca po raz pierwszy konfrontuje rzeczywisty stan lokalu z dokumentacją projektową, standardem wykończenia i zapisami umowy deweloperskiej. Z perspektywy zarówno inżyniera budownictwa, jak i prawnika, jest to kluczowy etap, który często rodzi pytania: czy mogę odebrać lokal, jeśli są wady? Ile czasu ma deweloper na ich usunięcie? Co, jeśli odrzuci moje zgłoszenie?

W niniejszym artykule odpowiem na te pytania, bazując na przepisach ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. nowej ustawie deweloperskiej, a także na postanowieniach kodeksu cywilnego.

Odbiór techniczny i zgłoszenie wad – obowiązki stron

Zgodnie z art. 43e ust. 1 ustawy deweloperskiej, odbiór techniczny następuje po zawiadomieniu nabywcy przez dewelopera o zakończeniu budowy. Na odbiór należy przyjść przygotowanym – najlepiej z osobą posiadającą wiedzę techniczną. Zgodnie z przepisami, jeżeli nabywca stwierdzi wady fizyczne lokalu (np. pęknięcia tynków, nieszczelne okna, niezgodność z projektem), powinien wskazać je w protokole odbioru.

Po podpisaniu protokołu deweloper ma 14 dni na udzielenie odpowiedzi, czy uznaje zgłoszone wady, a także na wyznaczenie terminu ich usunięcia. Jest to wyraźnie określone w art. 43e ust. 2 ustawy:

„Deweloper jest obowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, przekazać nabywcy informację o uznaniu albo odmowie uznania istnienia wady oraz w przypadku uznania wady – termin jej usunięcia.”

To oznacza, że nabywca ma prawo oczekiwać nie tylko odpowiedzi, ale również konkretnego harmonogramu działania.

Termin naprawy – co mówi prawo?

Ustawowy termin na usunięcie uznanych usterek wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. Wynika to wprost z art. 43e ust. 3 ustawy deweloperskiej:

„Deweloper jest obowiązany usunąć uznane wady w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. W przypadku nieusunięcia wady w terminie, deweloper informuje nabywcę na piśmie o przyczynach opóźnienia oraz wskazuje nowy termin jej usunięcia.”

W praktyce oznacza to, że jeśli wada została uznana, a po 30 dniach nadal nie została usunięta, nabywca ma prawo wymagać wyjaśnienia – najlepiej w formie pisemnej. Co więcej, ustawa zobowiązuje dewelopera do poinformowania klienta o przyczynach opóźnienia i do wskazania realnego nowego terminu naprawy. Brak takiej informacji może zostać uznany za naruszenie obowiązków informacyjnych i być podstawą do roszczeń z tytułu rękojmi lub niewykonania umowy.

Czy deweloper może odmówić uznania usterki?

Tak, jednak nie może tego zrobić arbitralnie. Musi to nastąpić w terminie 14 dni od odbioru technicznego i musi być uzasadnione. Najczęściej deweloperzy powołują się na obowiązujące normy techniczne, w tym PN-ISO 9836:2015-12, która definiuje m.in. pojęcie powierzchni użytkowej, a także normy dotyczące tolerancji wykonania (np. PN-EN 18202 – tolerancje płaskości i równości powierzchni).

W przypadku sporu co do tego, czy wada istnieje i czy powinna zostać usunięta, nabywca może skorzystać z opinii niezależnego eksperta lub złożyć reklamację opartą na przepisach kodeksu cywilnego – przede wszystkim art. 556 i nast., dotyczących rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

Czy można podpisać akt notarialny, jeśli lokal ma wady?

Tak, jeśli wady mają charakter nieistotny – czyli nie uniemożliwiają korzystania z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem. Przykłady to drobne rysy, nierówności tynków, niewielkie odpryski. Tego rodzaju usterki można wpisać do protokołu, a odbiór może dojść do skutku.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy mamy do czynienia z wadą istotną – czyli taką, która realnie uniemożliwia użytkowanie lokalu (np. zalania, brak ogrzewania, nieszczelności, rażące wady konstrukcyjne). W takim przypadku nabywca może odmówić podpisania protokołu odbioru, a tym samym wstrzymać procedurę przeniesienia własności.

Wady istotne a wady nieistotne – jak je rozróżnić?

Ustawodawca nie podaje definicji wady istotnej, ale można ją wyprowadzić z orzecznictwa oraz zasad logiki technicznej i użytkowej. Wada istotna to taka, która uniemożliwia bezpieczne, komfortowe i zgodne z przeznaczeniem użytkowanie lokalu.

Przykłady wad istotnych:

• Poważne przecieki z instalacji,

• Brak wentylacji,

• Mostki cieplne i zawilgocenia,

• Nieszczelne okna lub drzwi,

• Problemy z poziomem posadzek uniemożliwiające montaż mebli.

Przykłady wad nieistotnych:

• Niewielkie zarysowania tynku,

• Krzywo zamontowane gniazdka,

• Niewielkie nierówności okładzin.

W przypadku wątpliwości warto sporządzić dokumentację fotograficzną oraz załączyć do protokołu opinię eksperta.

Podsumowanie

Po odbiorze technicznym deweloper ma 14 dni na odpowiedź dotyczącą zgłoszonych wad oraz 30 dni na ich usunięcie, jeśli je uznał. Może odmówić naprawy, ale tylko po przedstawieniu uzasadnienia. Wady nieistotne nie wstrzymują procedury przeniesienia własności, natomiast wady istotne dają podstawę do odmowy odbioru i dochodzenia roszczeń.

Jedno jest pewne: świadomy nabywca, uzbrojony w wiedzę i dokumentację, jest w stanie skutecznie zadbać o swoje prawa. A dobrze przeprowadzony odbiór techniczny to inwestycja, która się zwraca – zarówno finansowo, jak i nerwowo.

Zajmujemy się odbiorami technicznymi mieszkań i domów od dewelopera. Sprawdzimy twoje mieszkanie, a także doradzimy w kwestiach remontowo-budowlanych. Wykonujemy termowizję, a także detekcję. Dostaniesz od nas dokładny raport z odbioru mieszkania. Pomagamy przy wadach ukrytych na warunkach rękojmi od dewelopera. 

Firma

Info

696 016 296

odbiory.com.pl@outlook.com

Poznań, Piła, Swarzędz, Konin, Kutno, Września, Plewiska, Luboń, Gniezno, Wągrowiec 

i okolice!

Polityka prywatności

696 016 296