Zobacz także inne nasze ARTYKUŁY
Literatura:
Polska Norma PN-ISO 9836:2015-12, Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, Polski Komitet Normalizacyjny, Warszawa, 2015.
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377 z późn. zm.).
Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa–Praga w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2024 r., sygn. akt IV Ca 1735/23.
Czubkowska, A., „Deweloper przegrał w sądzie. Musi zwrócić pieniądze. Posypią się kolejne pozwy?”, Rzeczpospolita, 2024 [online], dostępne: https://www.rp.pl/nieruchomosci/art41537721-deweloper-przegral-w-sadzie-musi-zwrocic-pieniadze-posypia-sie-kolejne-pozwy [dostęp: 19.05.2025].
CST Kancelaria, „Nieprawidłowe wyliczenie powierzchni użytkowej lokalu a odszkodowanie od dewelopera”, CST-Kancelaria.pl, 2023 [online], dostępne: https://cst-kancelaria.pl/nieprawidlowe-wyliczenie-powierzchni-uzytkowej-lokalu-a-odszkodowanie-od-dewelopera [dostęp: 19.05.2025].
Wolters Kluwer Polska, „Spór z deweloperem o powierzchnię mieszkania – sąd uznał rację kupujących”, Legalis.pl, 2024 [online], dostępne: https://legalis.pl/spor-z-deweloperem-o-powierzchnie-mieszkania [dostęp: 19.05.2025].
zdjęcia z platformy: https://pl.freepik.com/
Czy powierzchnia pod ściankami działowymi wlicza się do powierzchni użytkowej?
W ostatnich latach coraz częściej dochodzi do sporów pomiędzy nabywcami mieszkań, a deweloperami w kwestii sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokali. Głównym punktem zapalnym jest wliczanie powierzchni zajmowanej przez ścianki działowe do metrażu mieszkania. Deweloperzy często doliczają tę powierzchnię, co skutkuje zawyżeniem ceny lokalu. Tymczasem nabywcy, po dokonaniu własnych pomiarów, odkrywają, że rzeczywista powierzchnia użytkowa jest mniejsza niż deklarowana.
Definicja powierzchni użytkowej według norm
Zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997, powierzchnia użytkowa to część powierzchni netto kondygnacji, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Norma ta rozróżnia elementy konstrukcyjne (np. ściany nośne) od elementów nadających się do demontażu (np. lekkie ścianki działowe). Powierzchnia zajmowana przez elementy konstrukcyjne nie jest wliczana do powierzchni użytkowej, natomiast powierzchnia pod elementami demontowalnymi może być wliczana. Ale czy ściana z bloczków zalicza się do elementów demontowalnych?
Orzecznictwo sądowe
Przełomowy wyrok w tej sprawie zapadł 24 kwietnia 2024 roku w Sądzie Okręgowym Warszawa–Praga (sygn. akt IV Ca 1735/23). Sąd uznał, że murowane ścianki działowe nie spełniają kryterium "elementów nadających się do demontażu", ponieważ ich usunięcie wymaga wyburzenia, a nie prostego demontażu. W związku z tym powierzchnia zajmowana przez takie ścianki nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu.
Sąd stwierdził również, że deweloper, doliczając powierzchnię pod ściankami działowymi do metrażu mieszkania, działał niezgodnie z obowiązującymi normami i wprowadził nabywców w błąd. W efekcie zasądził wypłacenie odszkodowania na rzecz powodów.
Praktyki deweloperów, a prawa nabywców
Deweloperzy często argumentują, że ścianki działowe są elementami, które można zdemontować, a więc powierzchnia pod nimi powinna być wliczana do powierzchni użytkowej. Jednak sądy coraz częściej odrzucają tę argumentację, wskazując, że murowane ścianki działowe są trwałymi elementami konstrukcyjnymi, których usunięcie wymaga prac budowlanych. W związku z tym powierzchnia pod nimi nie powinna być wliczana do metrażu mieszkania.
Nabywcy mieszkań, którzy odkryją, że deweloper zawyżył powierzchnię użytkową lokalu poprzez doliczenie powierzchni pod ściankami działowymi, mają prawo dochodzić swoich roszczeń w sądzie. W przypadku wygranej mogą uzyskać odszkodowanie odpowiadające różnicy w cenie wynikającej z zawyżonego metrażu.
Podsumowanie
W świetle obowiązujących norm i orzecznictwa sądowego, powierzchnia zajmowana przez murowane ścianki działowe nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania. Deweloperzy, którzy doliczają tę powierzchnię, działają niezgodnie z prawem i narażają się na roszczenia ze strony nabywców. Kupujący powinni dokładnie analizować umowy deweloperskie i w razie wątpliwości zasięgać opinii ekspertów, aby uniknąć nieuczciwych praktyk.
Odbiory.com.pl zajmujemy się odbiorami technicznymi mieszkań i domów od dewelopera. Sprawdzimy twoje mieszkanie, a także doradzimy w kwestiach remontowo-budowlanych. Wykonujemy termowizję, a także detekcję. Wykonujemy dokładne raporty, które Państwo otrzymujecie od nas od razu po odbiorze. Zachęcamy do kontaktu.
Firma
Info
696 016 296