Literatura:
Kodeks cywilny Art. 556–576
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2021 poz. 1177) tzw. "Ustawa Deweloperska"
zdjęcia z platformy: https://pl.freepik.com/
Rękojmia od dewelopera – jak działa, kiedy obowiązuje i co można sprawdzić po odbiorze mieszkania?
Nowe mieszkanie – nowy etap odpowiedzialności
Odbiór techniczny mieszkania lub domu jednorodzinnego to moment, na który wielu nabywców czeka z niecierpliwością. Choć na pierwszy rzut oka wydaje się, że to zakończenie procesu zakupu, w rzeczywistości stanowi początek kolejnego etapu – użytkowania nieruchomości i korzystania
z przysługujących praw. Jednym z kluczowych narzędzi ochrony interesów kupującego jest rękojmia, czyli ustawowa odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu. Właśnie o niej warto wiedzieć jak najwięcej, by świadomie korzystać ze swoich praw i nie dać się zbyć w przypadku pojawiających się usterek.
Czym właściwie jest rękojmia?
Rękojmia to nie przywilej nadany przez dewelopera, ale obowiązek wynikający bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego. Obejmuje ona zarówno wady widoczne, jak i te, które ujawniają się dopiero po czasie. Przysługuje każdemu kupującemu, niezależnie od zapisów w umowie – nie można jej się zrzec, nawet jeśli pojawi się taka klauzula w dokumentach. Deweloper odpowiada za jakość sprzedanego lokalu przez okres pięciu lat od daty odbioru technicznego. Jeśli w tym czasie ujawnią się jakiekolwiek nieprawidłowości, które nie są wynikiem działania użytkownika, kupujący ma prawo zgłosić je i domagać się naprawy – bez ponoszenia kosztów.
Podstawa prawna – gdzie szukać przepisów?
Zasady rękojmi określa Kodeks cywilny – dokładnie artykuły od 556 do 576. Dodatkowo, od lipca 2022 roku obowiązuje nowa ustawa deweloperska (Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), która jeszcze precyzyjniej reguluje obowiązki dewelopera wobec kupujących. Nowe przepisy rozszerzają ochronę nabywcy, w tym także w zakresie odpowiedzialności za wady wykryte już po odbiorze lokalu.
Instrukcja obsługi mieszkania – dlaczego ma znaczenie?
Przy podpisywaniu protokołu odbioru deweloperzy często przekazują tzw. instrukcję użytkowania mieszkania. Jest to dokument, który zawiera zalecenia dotyczące codziennej eksploatacji lokalu: jak dbać o wentylację, wietrzyć pomieszczenia, unikać wilgoci czy chronić powierzchnie przed uszkodzeniem. Co istotne, sama instrukcja nie jest aktem prawnym i nie stoi ponad przepisami Kodeksu cywilnego. Może jednak mieć istotne znaczenie w przypadku sporu – jeśli deweloper udowodni, że wada powstała w wyniku nieprawidłowego użytkowania mieszkania, zgodnie z tą instrukcją, może odmówić uznania reklamacji.
Kiedy rękojmia obowiązuje?
Rękojmia działa wówczas, gdy wada istniała w momencie odbioru mieszkania, ale była niewidoczna lub ujawniła się dopiero z czasem. Dotyczy to między innymi pękających tynków, nieszczelnych okien, problemów z instalacją elektryczną lub grzewczą, przecieków, nierówności podłogi, a także wszelkich nieprawidłowości wynikających z błędów projektowych lub wykonawczych. Rękojmia obejmuje również sytuacje, w których mieszkanie zostało wykonane niezgodnie z projektem lub umową – na przykład użyto innych materiałów niż zadeklarowano, brakuje elementów wykończenia, bądź metraż lokalu różni się od obiecanego.
Kiedy rękojmia nie działa?
Zdarzają się również sytuacje, w których deweloper może odmówić naprawy w ramach rękojmi. Dzieje się tak wtedy, gdy udowodni, że wada jest skutkiem nieprawidłowego użytkowania lokalu przez nabywcę. Pojawienie się pleśni w wyniku całkowitego zablokowania kratek wentylacyjnych meblami, uszkodzenia powierzchni agresywnymi środkami czyszczącymi czy ingerencja w instalacje mogą stanowić podstawę do odrzucenia zgłoszenia. Rękojmia nie chroni także w przypadku, gdy właściciel sam dokonał przeróbek – skuwał ściany, zmieniał przebieg instalacji czy montował elementy, które ingerowały w konstrukcję. Warto też pamiętać, że po upływie pięciu lat od odbioru rękojmia wygasa całkowicie.
Jak skutecznie zgłaszać wady?
Aby skorzystać z rękojmi, konieczne jest złożenie pisemnego zgłoszenia. Wystarczy wiadomość e-mail lub list polecony, w którym opisany zostanie problem, a dołączone będą zdjęcia lub inne materiały dokumentujące usterkę. Deweloper ma czternaście dni na odpowiedź – jeśli jej nie udzieli, reklamację uznaje się za zaakceptowaną. Po pozytywnym rozpatrzeniu reklamacji ma trzydzieści dni na usunięcie usterki lub wskazanie konkretnego terminu jej naprawy.
Co warto sprawdzać w trakcie rękojmi?
W czasie trwania rękojmi warto zwracać uwagę na wszelkie zmiany w stanie technicznym mieszkania. Pęknięcia na ścianach, zawilgocenia, odklejające się płytki, nieprawidłowe działanie wentylacji, przecieki, nierówności czy niedziałające gniazdka elektryczne to tylko niektóre z przykładów usterek, które mogą się pojawić nawet po wielu miesiącach użytkowania. Najrozsądniej jest regularnie obserwować lokal i – w razie wątpliwości – konsultować się ze specjalistami, którzy potrafią trafnie ocenić, czy dana sytuacja kwalifikuje się do naprawy w ramach rękojmi.
Dlaczego warto z niej korzystać?
Rękojmia to nie tylko prawo – to realna korzyść finansowa i zabezpieczenie jakości inwestycji. Mieszkanie lub dom to zwykle największy wydatek w życiu, dlatego warto podejść do tematu poważnie i nie bagatelizować pojawiających się problemów. Zgłoszenie wady nie oznacza konfliktu z deweloperem, ale racjonalne korzystanie z przysługujących uprawnień. Wczesna reakcja, dbałość o dokumentację i świadomość własnych praw pozwalają uniknąć niepotrzebnych kosztów i stresu w przyszłości.
Odbiory.com.pl zajmujemy się odbiorami technicznymi mieszkań i domów od dewelopera. Sprawdzimy twoje mieszkanie, a także doradzimy w kwestiach remontowo-budowlanych. Wykonujemy termowizję, a także detekcję. Wykonujemy dokładne raporty, które Państwo otrzymujecie od nas od razu po odbiorze. Zachęcamy do kontaktu.
Firma
Info
696 016 296