Zobacz także inne nasze ARTYKUŁY
Literatura
Ministerstwo Rozwoju, Rozporządzenie z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, Dz.U. 2020 poz. 1609.
Sejm RP, Ustawa o podatku od nieruchomości (tekst jednolity: Dz.U. 2022 poz. 1452).
Polski Komitet Normalizacyjny, PN‑ISO 9836:2015‑12 – Właściwości użytkowe w budownictwie.
Polski Komitet Normalizacyjny, PN‑ISO 9836:1997 – Właściwości użytkowe w budownictwie.
zdjęcia z platformy: https://pl.freepik.com/
Jak prawidłowo mierzyć powierzchnię użytkową? Przepisy, normy i praktyka
Prawidłowe określenie powierzchni użytkowej budynku to nie tylko kwestia techniczna, ale także prawna. Ma ona bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości, wysokość podatków, a także dane w księdze wieczystej czy umowie deweloperskiej. Wciąż jednak temat budzi wiele kontrowersji – głównie przez zmieniające się normy i różne metody pomiaru. W niniejszym artykule wyjaśniamy, jak mierzyć powierzchnię użytkową zgodnie z aktualnymi przepisami oraz kto jest uprawniony do przeprowadzenia takiego pomiaru.
Definicja powierzchni użytkowej
Powierzchnia użytkowa to powierzchnia wszystkich pomieszczeń w budynku lub lokalu, które służą do zaspokajania potrzeb bytowych człowieka. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2022 poz. 1452), do powierzchni użytkowej wlicza się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach, z wyłączeniem klatek schodowych i szybów dźwigowych. W praktyce oznacza to, że do powierzchni użytkowej nie powinno się wliczać murów konstrukcyjnych, a jedynie tzw. powierzchnię netto, która faktycznie może być użytkowana.
Co nie wlicza się do powierzchni użytkowej?
Pomimo pozornego ujednolicenia definicji, lista elementów wyłączonych z powierzchni użytkowej może się różnić w zależności od celu pomiaru. Najczęściej wyłącza się: ściany konstrukcyjne, kominy, wnęki techniczne, szyby dźwigowe, klatki schodowe oraz przestrzeń poddasza o wysokości poniżej 1,4 m. Szczegółowe zasady w tym zakresie określa norma PN-ISO 9836:2015-12, która obecnie obowiązuje w Polsce przy opracowywaniu projektów budowlanych.
Problem skosów na poddaszu
Jednym z najczęstszych problemów w pomiarze powierzchni użytkowej są skosy pod dachem.
W części użytkowej poddasza powierzchnię użytkową należy mierzyć:
-
powyżej 2,20 m – wlicza się w całości;
-
od 1,40 m do 2,20 m – wlicza się w 50%;
-
poniżej 1,40 m – nie wlicza się wcale.
Wielu nabywców nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że mieszkanie na poddaszu może mieć „na papierze” znacznie większą powierzchnię niż faktycznie użytkową. Dlatego ważne jest, aby przed zakupem dokładnie zapoznać się z metodą obliczeń zastosowaną przez dewelopera lub rzeczoznawcę.
Kto może mierzyć powierzchnię użytkową?
Pomiary powierzchni użytkowej powinny być wykonywane przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje. Najczęściej są to geodeci z uprawnieniami zawodowymi, wpisani do ewidencji Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. W przypadku projektów budowlanych pomiarów może również dokonywać architekt lub inżynier budownictwa posiadający odpowiednie uprawnienia budowlane. Warto jednak zaznaczyć, że w wielu sytuacjach – np. przy wniosku o dofinansowanie lub w przypadku sporu sądowego – niezbędna może być ekspertyza wykonana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego lub geodetę.
Gdzie podaje się powierzchnię użytkową?
Informacja o powierzchni użytkowej znajduje się w wielu dokumentach prawnych i technicznych. Najważniejsze z nich to:
-
projekt budowlany (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego),
-
akt notarialny i księga wieczysta,
-
dokumenty podatkowe (np. deklaracja podatku od nieruchomości),
-
wnioski o dofinansowanie (np. z programów Czyste Powietrze czy Mój Prąd),
-
dokumenty do banku przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.
Dokładność tych danych jest kluczowa – zarówno dla organów administracyjnych, jak i właściciela nieruchomości. Różnice wynikające z odmiennej metody pomiaru mogą sięgać nawet kilkunastu procent, co może skutkować błędami w wycenie nieruchomości lub opodatkowaniu.
Zmiany norm i ich wpływ na praktykę
W praktyce stosuje się obecnie kilka norm: starszą PN-ISO 9836:1997 oraz najnowszą PN-ISO 9836:2015-12. Normy te różnią się przede wszystkim sposobem ujęcia ścian działowych, sposobem liczenia powierzchni przy skosach oraz definicją powierzchni netto i brutto. Wprowadzenie normy z 2015 roku miało na celu ujednolicenie zasad i dostosowanie ich do współczesnych potrzeb rynku budowlanego, jednak wciąż zdarza się, że deweloperzy lub projektanci stosują wcześniejsze wersje. W razie sporu (np. w przypadku różnicy powierzchni w umowie deweloperskiej i stanie faktycznym) sądy coraz częściej opierają się właśnie na normie PN-ISO 9836:2015-12, traktując ją jako obowiązującą.
Podsumowanie
Prawidłowy pomiar powierzchni użytkowej to kluczowy element zarówno na etapie projektowania, jak i sprzedaży nieruchomości. Odpowiednia znajomość aktualnych przepisów i norm pozwala uniknąć wielu nieporozumień – szczególnie w kontekście powierzchni pod skosami, ścianami czy w przestrzeniach technicznych. Pomiarów powinien dokonywać uprawniony specjalista, a dane trafiające do dokumentów prawnych muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami, w szczególności z normą PN-ISO 9836:2015-12. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości – to wiedza, która przekłada się nie tylko na komfort, ale również na realną wartość mieszkania czy domu.
Masz pytania dotyczące pomiaru powierzchni w Twoim mieszkaniu?
Napisz do nas :)
Zajmujemy się odbiorami technicznymi mieszkań i domów od dewelopera. Sprawdzimy twoje mieszkanie, a także doradzimy w kwestiach remontowo-budowlanych. Wykonujemy termowizję, a także detekcję. Dostaniesz od nas dokładny raport z odbioru mieszkania. Pomagamy przy wadach ukrytych na warunkach rękojmi od dewelopera.
Firma
Info
696 016 296
odbiory.com.pl@outlook.com
Poznań, Piła, Swarzędz, Konin, Kutno, Września, Plewiska, Luboń, Gniezno, Wągrowiec
i okolice!
696 016 296