Zobacz także inne nasze ARTYKUŁY

Literatura:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690

Polska Norma PN-ISO 9836 "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych"

Polska Norma PN-B-10110 "Tynki  gipsowe wykonane mechanicznie. Zasady wykonania i wymagania techniczne"

zdjęcia z platformy: https://pl.freepik.com/

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to kluczowy etap, który może zadecydować o komforcie i bezpieczeństwie przyszłych mieszkańców. To moment, w którym nabywca ma możliwość sprawdzenia, czy lokal został wykonany zgodnie z umową, projektem, obowiązującymi przepisami prawa budowlanego oraz normami technicznymi. Pomimo tego, że procedura ta nie jest jednoznacznie opisana w ustawie, obowiązują konkretne dokumenty, do których należy się odnieść.

Podstawy prawne odbioru mieszkania

Proces odbioru technicznego opiera się przede wszystkim na:

• Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, z późn. zm.) – reguluje zasady realizacji inwestycji, odbioru robót budowlanych i użytkowania obiektu.

• Ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. nowa ustawa deweloperska) – określa zasady odbioru lokalu i uprawnienia nabywcy.

• Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690) – zawiera wymagania techniczne dotyczące m.in. powierzchni użytkowej, wysokości pomieszczeń, szerokości drzwi i izolacyjności.

• Normach Polskich np. PN-B-10110:2024-11- opisuje maksymalne wartości odchyłek w pionie i w poziomie pomieszczenia dla tynków gipsowych (ściany i sufity) 

Sprawdzenie powierzchni użytkowej mieszkania

Powierzchnia użytkowa mieszkania powinna być zgodna z deklaracją dewelopera. Pomiar wykonuje się według normy PN-ISO 9836, która definiuje, w jaki sposób oblicza się powierzchnię użytkową, wliczając m.in. pomieszczenia pomocnicze i techniczne. Dopuszczalne różnice w powierzchni powinny mieścić się w granicach kilku procent – większe odstępstwa mogą być podstawą do roszczeń.

Ocena tynków i posadzek – dopuszczalne odchyłki

Podczas odbioru należy skontrolować równość i jakość ścian oraz podłóg.

Dopuszczalne odchyłki dla tynków wewnętrznych to:

• w pionie maksymalnie 6mm na 2m (w pomieszczeniach do wysokości 3,5m)

• w poziomie nie więcej niż 8mm w całym pomieszczeniu 

Podobne wartości odnoszą się do posadzek oraz kątów ścian – maksymalne dopuszczalne spadki i uskoki są ściśle określone. 

Weryfikacja schodów, drzwi i otworów okiennych

Zgodnie z Warunkami Technicznymi (§ 61–71) drzwi wejściowe do mieszkania muszą mieć co najmniej 90 cm szerokości i być odpowiednio oznaczone jako przeciwpożarowe. Równie ważne są szerokości drzwi wewnętrznych (minimum 80 cm) oraz ich sposób otwierania.

Wysokość otworu drzwiowego powinna zapewnić montaż standardowych drzwi, które w świetle przejścia nie powinny być mniejsze niż 80cm szerokości i 200cm wysokości przy wykończonej posadzce. 

W mieszkaniach dwupoziomowych należy także zwrócić uwagę na schody. Więcej na temat schodów w naszym artykule.

Kontrola instalacji i wentylacji

W ramach odbioru mieszkania kontroluje się poprawność działania instalacji:

• elektrycznej,

• wodno-kanalizacyjnej,

• centralnego ogrzewania,

• wentylacji (grawitacyjnej lub mechanicznej).

Sprawdzane są parametry takie jak ciśnienie wody, działanie gniazdek i włączników, czy obecność ciągu wentylacyjnego (np. za pomocą anemometru).

Zazwyczaj w mieszkaniach odbieranych od dewelopera w stanie tzw. deweloperskim nie ma możliwości sprawdzenia instalacji wodno-kanalizacyjnej (z powodu braku instalacji i białego montażu w mieszkaniu) oraz elektrycznej (z powodu braku licznika elektrycznego). W tej sytuacji w raporcie technicznym należy wpisać bądź zwrócić uwagę na brak możliwości weryfikacji wszystkich elementów, a w razie awarii niezwłocznie powiadomić dewelopera o zaistniałej sytuacji (najlepiej pisemnie). W tedy zgłoszenie musi zostać uznane na zasadach rękojmi, która obowiązuje przez okres 5 lat od dnia podpisania protokołu odbioru. Więcej na temat rękojmi w naszym artykule.

Dlaczego warto znać normy i przepisy?

Dzięki znajomości przepisów techniczno-budowlanych i aktualnych norm, kupujący może skutecznie ocenić stan techniczny mieszkania, zgłosić usterki i dochodzić swoich praw. Jeżeli nie posiada się wystarczającej wiedzy, warto skorzystać z pomocy specjalisty – inżyniera budownictwa lub rzeczoznawcy, który podczas odbioru posłuży się właściwymi normami i narzędziami pomiarowymi.

Pamiętaj, że deweloper odpowiada za usunięcie usterek wykrytych przy odbiorze w ramach rękojmi – zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego, a jeżeli odmówi naprawy, można skorzystać z pomocy rzecznika praw konsumentów lub złożyć pozew cywilny.

Podsumowanie

Odbiór techniczny mieszkania to nie tylko formalność – to realna szansa na wykrycie wad i nieprawidłowości wykonawczych, które mogą generować koszty w przyszłości. Znajomość przepisów prawa budowlanego, warunków technicznych i obowiązujących norm pozwala odebrać mieszkanie świadomie i bez przykrych niespodzianek.

Zajmujemy się odbiorami technicznymi mieszkań i domów od dewelopera. Sprawdzimy twoje mieszkanie, a także doradzimy w kwestiach remontowo-budowlanych. Wykonujemy termowizję, a także detekcję. Dostaniesz od nas dokładny raport z odbioru mieszkania. Pomagamy przy wadach ukrytych na warunkach rękojmi od dewelopera. 

Firma

Info

696 016 296

odbiory.com.pl@outlook.com

Poznań, Piła, Swarzędz, Konin, Kutno, Września, Plewiska, Luboń, Gniezno, Wągrowiec 

i okolice!

Polityka prywatności

696 016 296